【住宿輔導組】租屋情報-書面契約+公證 租屋不怕糾紛

租屋情報-書面契約+公證租屋不怕糾紛

約滿未續約 恐成「不定期租約」 雙方沒保障

資料來源:蘋果日報 地產王 租屋公佈欄  2011. 11.05.

【吳苡辰╱台北報導】租屋時，房東及房客多會約定租期來保障雙方權益，不過當「合約到期，未定新約」，或「租期超過1年以上，卻沒有簽書面契約時」，便會形成「不定期租約」，房東欲終止租約，須受《土地法》限制；若未經公證，房東想轉賣房屋，房客恐無法以「買賣不破租賃原則」拒絕還屋，專家建議，最好簽訂書面租約，並經公證。

多數狀況下，租屋簽約都會明定期限，稱為「定期租約」，未明確約定租期的租約稱「不定期租約」，東森房屋總部代書部經理周秉瀛表示，有2種情況，也會形成「不定期租約」，第1種是：租期逾1年以上，但未以書面約定的租約，第2種是：約滿後未續約，但房客繼續住，房東未反對。

【定期租約 房客安心住】

「不定期租約」下，只要事先通知，房客可隨時終止契約，房東則須符合《土地法》第100條明列的6種情況，如：房東收回該屋自住、房客違反契約、房客欠租等，才能收回房屋，不得任意終止租約，法律在「不定期租約」下，對房客與房東提出終止合約的規定不同，規定看似對房客較有利。

不過「定期租約」適用「買賣不破租賃原則」，即使房東變賣房屋，房屋換了新屋主，不論租約是否經公證，房客仍受租約保障。但未經公證的「不定期租約」不適用「買賣不破租賃原則」，新屋主不受原房東與房客的租屋契約限制，此項規定難以保障房客權益。

【不定期約 租金變動大】

少數不願意受租約期限制者，會選擇「不定期租約」形式租屋，但21世紀不動產台灣區總部法務經理邱創智提醒，依據《民法》第442條規定，「不定期租約」必須依照不動產價值的升降，聲請法院增減租金，租金並不一定依據原先約定，變動性較高。

另外，依據《民法》第450條規定：欲終止「不定期租約」應事先通知，當房屋為雙周繳或月繳時，終止契約應於雙周或1個月前提出，契約終止日也應定為雙周或1個月的末日。

「不定期租約」下，容易產生單方面欲終止契約，另一方權益受損，進而產生糾紛的情事，不論對房客或房東都較無保障，專家建議，雙方簽約時，最好簽訂書面契約，並經公證，合約到期後，也要重新續約，才能保障雙方權益。