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【住宿輔導組】租屋情報-買賣不破租賃 贈與 繼承 法拍均適用

更新時間:2011-11-30 09:10:14 / 張貼時間:2011-11-28 09:48:20
住宿輔導組
單位學務處住宿輔導組
新聞來源蘋果日報
7,702

租屋情報-買賣不破租賃 贈與 繼承 法拍均適用

租期內不得漲租 提前解約房客可要求違約金

 

資料來源:蘋果日報 地產王 租屋公佈欄2011.11.26

 

 【吳苡辰╱台北報導】「房東把房子賣掉了,新屋主會不會把我趕出去?」當房東賣屋或房屋遭法拍,都會出現房屋屋主換人的狀況,房客都會擔心換新屋主後,原本的租屋權益是否受影響。專家表示,《民法》有「買賣不破租賃」原則,多數狀況下房客不須擔心,只要合約未到期,新屋主必須遵照合約內容,房客權益不受影響。

買賣、贈與、繼承、法拍等狀況,都有可能產生房屋所有權人變更,發生房東換人情形,最常見的仍以賣屋與遭法拍為主。東森房屋總部代書部經理周秉瀛指出,一般租屋都受《民法》第 425條「買賣不破租賃」原則保障,即使屋主換人,但房客仍可依原本租約內容行使權利,即便房東換人,房客也不須擔心。

 

提前解約可要求違約金

若新屋主希望房客搬走,通常房客可要求1~3個月的緩衝期,房客還可向新屋主要求違約金,若房客不願意提前解除合約,也可要求履行合約,繼續居住到租約到期。東森房屋永和中山加盟店店東張建倫表示,因「買賣不破租賃」規定,多數購屋族不買帶有租約的房子,除非本來就打算買屋收租金的投資客,若新房東要求調漲租金,在租屋合約期限內,房客都可拒絕。

 

不過,並非所有的租約都適用「買賣不破租賃」原則,《民法》第 425條規定,當未經公證的租屋契約,其租期超過5年或為「不定期租約」時,便不受「買賣不破租賃」原則保障,建議租屋時,租約最好還是要經過公證。

 

換房東應留心押金處理

最常遇到的爭議,反而是在租約到期後,房客欲取回押金時,新房東說:「原屋主沒把押金移交給我,你找舊房東拿」,舊房東又說:「押金已經給新房東了」,因此建議,當房東換人,最好還是要重新簽訂合約,或在原合約加註合約到期後,押金應由新房東或舊房東返還,才能避免爭議。

合約到期欲取回押金,或合約提前解除,欲取回已先繳付的租金,卻不幸遇到新、舊房東相互推託狀況時,依據最高法院判例:當舊房東並未將押金與租金移轉給新房東時,新房東不具有返還該押金與租金的義務。因此當新、舊任房東相互推託,卻拿不出證明時,房客原則上仍應找舊房東追討押金。

 

 

 

 

  • 本訊息負責人 蔡孟純
  • 電話 04-22840552
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