【住宿輔導組】租屋情報-買賣不破租賃 贈與 繼承 法拍均適用

租屋情報-買賣不破租賃 贈與 繼承 法拍均適用

租期內不得漲租 提前解約房客可要求違約金

資料來源:蘋果日報 地產王 租屋公佈欄2011.11.26

 【吳苡辰╱台北報導】「房東把房子賣掉了，新屋主會不會把我趕出去？」當房東賣屋或房屋遭法拍，都會出現房屋屋主換人的狀況，房客都會擔心換新屋主後，原本的租屋權益是否受影響。專家表示，《民法》有「買賣不破租賃」原則，多數狀況下房客不須擔心，只要合約未到期，新屋主必須遵照合約內容，房客權益不受影響。

買賣、贈與、繼承、法拍等狀況，都有可能產生房屋所有權人變更，發生房東換人情形，最常見的仍以賣屋與遭法拍為主。東森房屋總部代書部經理周秉瀛指出，一般租屋都受《民法》第 425條「買賣不破租賃」原則保障，即使屋主換人，但房客仍可依原本租約內容行使權利，即便房東換人，房客也不須擔心。

提前解約可要求違約金

若新屋主希望房客搬走，通常房客可要求1~3個月的緩衝期，房客還可向新屋主要求違約金，若房客不願意提前解除合約，也可要求履行合約，繼續居住到租約到期。東森房屋永和中山加盟店店東張建倫表示，因「買賣不破租賃」規定，多數購屋族不買帶有租約的房子，除非本來就打算買屋收租金的投資客，若新房東要求調漲租金，在租屋合約期限內，房客都可拒絕。

不過，並非所有的租約都適用「買賣不破租賃」原則，《民法》第 425條規定，當未經公證的租屋契約，其租期超過5年或為「不定期租約」時，便不受「買賣不破租賃」原則保障，建議租屋時，租約最好還是要經過公證。

換房東應留心押金處理

最常遇到的爭議，反而是在租約到期後，房客欲取回押金時，新房東說：「原屋主沒把押金移交給我，你找舊房東拿」，舊房東又說：「押金已經給新房東了」，因此建議，當房東換人，最好還是要重新簽訂合約，或在原合約加註合約到期後，押金應由新房東或舊房東返還，才能避免爭議。

合約到期欲取回押金，或合約提前解除，欲取回已先繳付的租金，卻不幸遇到新、舊房東相互推託狀況時，依據最高法院判例：當舊房東並未將押金與租金移轉給新房東時，新房東不具有返還該押金與租金的義務。因此當新、舊任房東相互推託，卻拿不出證明時，房客原則上仍應找舊房東追討押金。