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【住宿輔導組】房客欠租勿衝動 積欠2個月再依法護權利

更新時間:2012-02-20 14:45:31 / 張貼時間:2012-02-20 14:44:20
住宿輔導組
單位學務處住宿輔導組
新聞來源蘋果日報
4,772

房客欠租勿衝動 積欠2個月再依法護權利

1次欠租宜口頭催繳

 

資料來源:頻果日報 地產王 租屋公布欄2012.02.18

【顏嘉瑩台北報導】「已經催繳好多次,但房客還是不肯繳房租,應該要怎麼辦?」專家指出,如果房東採取其他手段如斷水斷電,來逼房客繳納租金,可能涉及強制罪,因此建議房東依法律規定來行使應有的權利,否則有可能會讓自己陷於民、刑事責任風險中。

 

消基會董事謝天仁透露,如果房客為第1次欠租,房東可以採口頭催繳,通知房客盡速繳納。一般來說,房東要求房客在一定期限內繳清,期限為5天以上較恰當,但若催繳後,房客還是不願意繳租金,基於法律保護房客的政策,還規定房東要有2個月的租金忍耐期,如果積欠租金到達2個月後,就可寄存證信函催房客繳租。

換鎖斷水電恐涉違法

    永慶房屋法服部經理吳宜學指出,如果房客只有欠1個月租金時,房東不可以終止租約,但當積欠租金達到2個月總額,就可採取法律程序,清楚表明租欠租金已達總額,並依據《民法》第440條終止雙方租賃契約,且依照第455條規定,同時要求房客限期遷移、清空,並返還房屋,避免租金損失繼續,而且房東可以將房客放在租屋處內的物品留置取償。

    另外,如果房東為房屋的所有權人時,可以依據《民法》中無權佔有的法律關係,要求房客搬離,如果房屋有損害時更可以向房客請求賠償。

行使權利保護應理智

    有些房東可能會採取比較激烈的手段如更換大門鎖,或斷水斷電來強制房客繳納租金,但吳宜學說,如果房東用類似手段來逼房客交租,除了會有債務不履行和侵權行為的民事責任外,也可能涉及刑事上的強制罪責任。

    因此當房客積欠租金已達到2個月的總額,且房東履行終止租約的權利保障程序時,房東再行使權利保護相關措施時,仍不可有侵害或傷害房客人身安全、自由的行為,否則會有民、刑事的責任問題。

    專家建議,房東應依照法律規定來行使權利,勿採取激烈手段,否則除了房屋可能會遭不肖房客故意破壞,陷自己於民、刑事的責任風險中,導致「人財兩失」。

相關法條解釋

《民法》第440

    房客遲繳租金,房東可定期限催繳,若房客在期限內尚未繳納租金,房東可終止契約。如租賃物為房屋時,遲付租金的總額如未達2個月租金總額,則不可終止契約。租金約定於每期(每月、每年)開始時繳納,則應在房客遲繳租金超過2個月時,才能終止契約。

《民法》第445

    房東對於房客留置於屋內的物品擁有留置權,也就是如果房客欠租,房東可以扣押房客留於屋內的物品,但禁止扣押的物品則不在此限。這樣的情形只能在房東向法院請求的損害賠償,或是房客未繳納租金時,才能將物品扣押取償。

資料來源:《蘋果》採訪整理

  • 本訊息負責人 張羨雯
  • 電話 04-22840552
  • E-mail arieschw@nchu.edu.tw
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