【住宿輔導組】避免轉租 3要素看清二房東

避免轉租 3要素看清二房東

承租公寓又全轉租他人屬違法

資料來源:頻果日報 地產王 租屋公布欄2012.04.14

【吳苡辰╱台北報導】房價高，租金也高，不少承租人為減輕負擔，會將承租屋內的其他空房轉租他人，當起二房東。專家指出，法律雖然未禁止二房東轉租行為，但民眾向二房東租屋易有爭議，且若二房東違反與大房東間的合約，房客可能被迫搬遷，建議租屋前要確認房東是否為二房東，或該二房東是否有權出租空房。

依照《民法》第443條規定，只要無特別約定，承租人可將承租屋的部分空間轉租他人，不須經過房東同意，但要特別注意的是，該規定僅限「部分」出租，若承租整層公寓，卻又全部轉租他人，即便合約未限制，大房東得知後也可收回房屋。

轉租部分空間合法

    過去曾出現投機的二房東，在承租整層公寓或大樓後，先將房間全數出租，但故意保留儲物室或衛浴室等小部分空間，講明該空間不出租，但房客可自由使用，律師張建鳴指出，即便法條未禁止此行為，但實際訴訟時，法官仍可能會認為保留此儲物室或衛浴空間，並不符合當時租賃公寓或大樓的目的，而判定二房東是將房屋「全部轉租」屬違約行為，大房東可將房屋收回，不予租賃。

    不過，即便是大房東同意二房東轉租，但與二房東租屋除了會出現房租通常較貴的缺點，也容易引發糾紛，最常見的就是房客準時繳納租金，但二房東卻欠租，大房東欲收回房屋，房客只能被迫搬離。   

出示權狀確認租權

    要避免租到二房東轉租屋，建議租屋前可特別詢問房東，並請房東出示權狀，若該房東無法提供權狀，也無法提出合理解釋，便可能就是沒有出租權的假房東或二房東。

    21世紀不動產總部法務經理邱創智表示，簽約之前要先確認出租人是否為二房東？並確認二房東與大房東簽定的租約，有無禁止轉租約定，若二房東違反相關約定，大房東可依法終止契約。