【住宿輔導組】房客落跑！房東可提簡易訴訟

房客落跑！房東可提簡易訴訟

可先以押金抵扣積欠租金 房東進屋應找第三人陪同

資料來源:蘋果日報 地產王 租屋公布欄2012.06.02

【顏嘉瑩╱台北報導】租約未到期但房客卻先落跑！留下滿屋子家具、雜物怎麼處理？專家表示，類似案例視有無積欠租金而定，但不管是哪種狀況，都建議房東依法律流程處理，若要自行進入租屋處查看，也最好請第三人陪同進入，防止房客以《刑法》反告房東，造成不必要的誤會。

    台灣房屋加盟事業總部法務處處長周展雪指出，租約未到期，找不到房客，又積欠租金情況下，假設當初房客繳交的押金尚未扣光，可先用押金抵扣房客積欠的租金。若房客積欠租金，但押金已經扣光的情況下，依照《民法》第440條，總積欠租金必須超過2個月的租金總額，房東才可以寄發存證信函，請求終止租約，並要房客搬離租屋處。

得令付清租金還屋

    周展雪說，房客收到存證信函後，若積欠租金未達2個月金額，房東得向法院聲請發給支付命令，或提起訴訟請房客給付租金，但有可能會因為房客落跑而無法送達，建議房東用「小額訴訟」或「簡易訴訟」方式向法院提起訴訟。

    而如果積欠租金超過2個月租金總額，建議房東直接向法院提起「簡易訴訟」，請求房客付清租金並繳還房屋，就算房客落跑也能依照其他相關法律程序討回房屋。另外，周展雪強調，倘若租約曾經經過公證，就可直接以「公證書」為執行名義，查封房客財產並收回房屋。

行使留置權抵損失

    崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳說，聯絡不到房客，有些房東會擔心是否屋內遭到破壞，或房客遭遇不測，而急於入屋查看，但她表示，遇到類似情形，房東最好偕同第三人，例如社區管理員或鄰里長等，一同進入屋內，並拍照存證，除了維護房東權益外，也可預防房客以《刑法》的「竊盜」、「毀損」，或「侵入住居」等名義向房東提告。

    最後，如果房客留下滿屋子的雜物，但人卻不知去向時，房東可以依照《民法》規定，對屋內物品行使「留置權」，並依法定程序查封或拍賣後的所得價金，藉以賠償欠租或其他損失。

房客落跑處理之道

資料來源：《蘋果》採訪整理

情況1：租約未到期，房客積欠租金總額未超過2個月租金。

房東處理撇步：可從押金扣除積欠租金，若押金扣完後，須等待積欠租金總額超過2個月租金後，才可向房客寄發存證信函，並向法院聲請發給支付命令，或提起訴訟請求房客給付租金。

情況2：租約未到期，房客積欠租金總額超過2個月租金。

房東處理撇步：直接向法院提起「簡易訴訟」，請求房客給付積欠租金並搬離租屋處。取得法院判決後，向法院民事執行處聲請強制執行，查封房客財產求償，並收回房屋。

其他情況：

²  若租約有經過公證程序，即可以「公證書」為執行名義，查封房客財產並收回房屋。但要注意若租約尚未到期，則無法強制執行請求遷讓房屋。

²  如在訴訟期間房客從未出庭，依《民事訴訟法》規定，法院也可進行「一造辯論判決」，命房東進行辯論後進行判決。

²  若房客留置在屋內物品較不值錢，房東可將清運費及積欠租金、損害賠償等一同列為求償項目。