【住宿輔導組】租約中加但書 防範惡房客

租約中加但書 防範惡房客

法院公證契約更具「逕受強制執行」效力

資料來源:蘋果日報 地產王 租屋公布欄2012.06.23

【顏嘉瑩╱台北報導】租賃關係中，一般多是教導房客如何自保，但現在惡房東比例漸增，房東該如何自保？專家表示，可在租約中加註但書，包括「租約到期後租賃關係終止」、「以匯款方式繳租」，並到法院公證，讓契約具有「逕受強制執行」效力，以保障房東權益。

    根據21世紀不動產法務經理邱創智表示，一般如果租約到期，但房客繼續住在裡面，房東也無硬性要房客限時搬離，就會變成不定期租約，而不定期租約因可隨時終止，對房客較有利，但對房東而言，卻受到《土地法》第100條，「出租人除非符合規定，否則不得隨意收回房屋的限制。」讓收回房屋的過程相對困難，因此建議房東可在租約中加註「租約到期後租賃關係終止」特別條款，以防租約到期後，房客不願搬離租屋處的問題。

如加註匯款方式繳租

    而在繳租時，有些房客可能會故意趁房東約定收租時間離開，或以「房東沒來租屋處收租」為由，逃避或拖延繳納房租的時間，邱創智也建議，為避免類似情形，房東也可以在租賃契約中加註「以匯款方式繳租」，畢竟使用銀行匯款，在匯款時間及金額上都有紀錄，若未來發生糾紛，也較有依據。

分租房客不在規範內

    信義房屋客法部協理劉韋德認為，租約可透過公證後的「逕受強制執行」，讓有加註的租賃契約更具法律效力。但有實例是房東將房子出租給房客，但房客卻成「二房東」，劉韋德指出，依《公證法》第13條第2項規定，「公證書除當事人外，對於公證書作成後，就該法律行為，為當事人之買受、繼承人，及為當事人或其繼受人的受僱人、住在屋內的家屬，亦有效力。」

    也就是說分租房客並不在規範內，如果房客將房屋分租給其他人，「逕受強制執行」效力對分租房客無效，房東則只能另外對分租房客提起「遷讓房屋訴訟」才能解決。

    另外如一些生活公約，例如「租屋處內不得養寵物」，或「女性租屋處不得攜帶異性過夜」、「租屋處不可吸煙」等規定，也能一起寫在契約內。劉韋德說明，只要房東與房客雙方皆認同並加註租約，即有一定法律效力。若日後房客違反，則房東有權向房客要求賠償或請求限時搬離。

租約加註但書條例

資料來源：《蘋果》採訪整理