【住宿輔導組】不定期租約 雙方保障不靠譜

不定期租約 雙方保障不靠譜

租約到期未另定新約 則自動轉成不定期租約

資料來源:蘋果日報 地產王 租屋公布欄2012.08.04

【顏嘉瑩╱台北報導】「聽說不定期租約對房客比較有利，那我跟房東在訂定契約的一開始就沒有說明租屋期限，這樣房東是不是就不可以隨意收回房屋？」雖然不定期租約的確對房客較有利，但專家表示，如果房東決定出售房屋，新房東有權要求原房客返還房屋，房客權益反而受損。

    信義房屋客法部協理劉韋德表示，雖然不定期租約表面上看起來對房客較有利，但要注意的是，「不定期租約」的定義為「若房屋租約超過1年，同時沒有用字據、書面訂定契約，或是租約期間屆滿，房客繼續使用房屋，在沒有訂定新契約時，房東也繼續收取租金，就稱為『不定期租約』。」

租逾1年未簽約就算

    也就是說，租約期限超過1年而沒有簽定契約，就是不定期租約；反之如果租約未超過1年，就算沒有書面契約或期限，也不能算是不定期租約的一種。

    較常見的情況是，房客與房東租約到期，為求方便而沒有訂立新約，租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。根據《民法》第451條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」

    崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳解釋，雖然《民法》第450條規定，「租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，終其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。

不適用「買賣不破租賃」

    但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定期支付之期限者，出租人應以訂定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」根據《土地法》第100條中規定，房東在不定期租約下如果要收回房屋，須符合6項限制其中的1項，才可終止租約。

    不定期租約並非完全對房客有利，如果房東出售房屋，因為沒有合約的保護，就不適用於《民法》第425條「房客可以繼續向新屋主承租至租約屆滿」的「買賣不破租賃」原則，也就是說，新房東有權力要求房客無條件返還房屋。因此馮麗芳認為，房東與房客還是訂立書面契約，對雙方都有保障。

不定期租約注意事項

◎   房屋租約超過1年，同時未用字據、書面訂定契約則為不定期租約

◎   若租約到期而沒有另外訂定新約，則契約自動從「定期租約」轉換成「不定期租約」

◎   房東若欲收回房屋，則須符合《土地法》第100條規定才可收回房屋

◎   房屋出售則不適用「買賣不破租賃」，新房東可要求房客搬離

不定期租約下房東收回房屋條件

²  出租人收回自住或重新建築時

²  承租人違反《民法》第443條第1項之規定，轉租於他人時

²  承租人積欠租金，除以擔保金抵償外，達2個月以上時

²  承租人以房屋作違反法令之使用時

²  承租人違反租賃契約時

²  承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時

資料來源：《蘋果》採訪整理