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【住宿輔導組】不定期租約 雙方保障不靠譜

更新時間:2012-08-06 10:15:12 / 張貼時間:2012-08-06 10:14:48
住宿輔導組
單位學務處住宿輔導組
新聞來源蘋果日報
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不定期租約 雙方保障不靠譜

租約到期未另定新約 則自動轉成不定期租約

資料來源:蘋果日報 地產王 租屋公布欄2012.08.04

【顏嘉瑩╱台北報導】「聽說不定期租約對房客比較有利,那我跟房東在訂定契約的一開始就沒有說明租屋期限,這樣房東是不是就不可以隨意收回房屋?」雖然不定期租約的確對房客較有利,但專家表示,如果房東決定出售房屋,新房東有權要求原房客返還房屋,房客權益反而受損。

    信義房屋客法部協理劉韋德表示,雖然不定期租約表面上看起來對房客較有利,但要注意的是,「不定期租約」的定義為「若房屋租約超過1年,同時沒有用字據、書面訂定契約,或是租約期間屆滿,房客繼續使用房屋,在沒有訂定新契約時,房東也繼續收取租金,就稱為『不定期租約』。」

租逾1年未簽約就算

    也就是說,租約期限超過1年而沒有簽定契約,就是不定期租約;反之如果租約未超過1年,就算沒有書面契約或期限,也不能算是不定期租約的一種。

    較常見的情況是,房客與房東租約到期,為求方便而沒有訂立新約,租約就會自動從「定期租約」轉為「不定期租約」。根據《民法》第451條規定:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

    崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳解釋,雖然《民法》第450條規定,「租賃未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,終其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。

不適用「買賣不破租賃」

    但不動產之租金,以星期、半個月或1個月定期支付之期限者,出租人應以訂定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期,並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之。」根據《土地法》第100條中規定,房東在不定期租約下如果要收回房屋,須符合6項限制其中的1項,才可終止租約。

    不定期租約並非完全對房客有利,如果房東出售房屋,因為沒有合約的保護,就不適用於《民法》第425條「房客可以繼續向新屋主承租至租約屆滿」的「買賣不破租賃」原則,也就是說,新房東有權力要求房客無條件返還房屋。因此馮麗芳認為,房東與房客還是訂立書面契約,對雙方都有保障。

不定期租約注意事項

   房屋租約超過1年,同時未用字據、書面訂定契約則為不定期租約

   若租約到期而沒有另外訂定新約,則契約自動從「定期租約」轉換成「不定期租約」

   房東若欲收回房屋,則須符合《土地法》第100條規定才可收回房屋

   房屋出售則不適用「買賣不破租賃」,新房東可要求房客搬離

不定期租約下房東收回房屋條件

²  出租人收回自住或重新建築時

²  承租人違反《民法》第443條第1項之規定,轉租於他人時

²  承租人積欠租金,除以擔保金抵償外,達2個月以上時

²  承租人以房屋作違反法令之使用時

²  承租人違反租賃契約時

²  承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時

資料來源:《蘋果》採訪整理

  • 本訊息負責人 張羨雯
  • 電話 04-22840552
  • E-mail arieschw@nchu.edu.tw
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