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【住宿輔導組】租處被賣掉 租客5年內契約受保障

更新時間:2013-03-19 09:14:11 / 張貼時間:2013-03-19 09:13:41
住宿輔導組
單位學務處住宿輔導組
新聞來源蘋果日報
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租處被賣掉 租客5年內契約受保障

合約可加註法拍獲賠償

資料來源:蘋果日報 租屋公布欄  2013.03.16

鄭詠翰台北報導】由於租金報酬率逐年降低,多數以投資為主的房東,會選擇「逢高出脫」方式,獲取較高投報率,部分房客也因租處易主,連帶影響原有的居住權益,專家提醒,根據《民法》第425條「買賣不破租賃原則」,除5年以上租約外,凡經買賣、贈予和繼承所致之房東易主,皆不影響原有租賃契約效力,房客不須因此遷出原租處。

買賣不破租賃原則,即出租人於租賃物交付承租人後,縱使出租人將所有權讓與第3人,其原先的租賃契約,仍延續至受讓人。但,不定期或租約逾5年者,則不適用之。這代表經買賣、贈予和繼承原租處的新屋主,須概括承受前任屋主的租賃契約,不得要求既有的房客遷出,同時須履行契約的所有承諾。

買賣不破租賃 有例外

須注意的是,崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳提醒,法拍房屋就不適用於「買賣不破租賃原則」,由於該房屋貸款抵押權早在出租前就已設定於債權銀行,所以房客僅能要求房東返還押金與未到期的預付租金。
馮麗芳表示,該出租房屋經查封至拍定前,若法院無限制居住,原租賃契約仍有效,房客不須立刻遷出。建議房客在簽訂契約時,若得知該房屋設定貸款抵押,可向房東要求房屋遭查封拍賣的損害賠償,並加註於契約中,以保障自身權益。
此外,部分買賣過程中,有些屋主在急於出售的情形下,未告知該房屋帶有租約,導致新屋主無法使用,即構成「買賣瑕疵」。

新買家不承受 可解約

信義房屋客法部協理劉韋德表示,由於賣方有告知該物件屋況的義務,買方在不知情的狀況下,除可要求取消交易外,也可要求房屋不能使用之損害賠償,其賠償金為租約存續期間的租金總和。

【防止租處易主的自保術】

1.租屋必立契約
2.
契約經法院公證
3.
租約11
4.
租約加註房屋遭查封法拍之損害賠償
5.
不因租屋易主而變更契約內容

                               資料來源:《蘋果》採訪整理

  • 本訊息負責人 張羨雯
  • 電話 04-22840552
  • E-mail arieschw@nchu.edu.tw
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