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【住宿輔導組】違約轉租房屋 二房東恐遭解約求償

更新時間:2013-09-02 08:58:13 / 張貼時間:2013-09-02 08:57:39
住宿輔導組
單位學務處住宿輔導組
新聞來源蘋果日報
1,361

違約轉租房屋 二房東恐遭解約求償

須獲原房東同意 另簽轉租約定書

【鄭婷方台北報導】二房東轉租房屋產生的糾紛屢見不鮮,專家建議,可要求檢視二房東與原房東的租賃契約,確保租期一致。另,學生若想在暑、寒假期間將租處短期出租,必先經房東同意,否則恐「違反租賃契約」。

不少民眾為省錢,選擇邀集數人合租整層住家,但不免遭遇有人中途退租,或人數不足需另尋租客的狀況。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示,租賃雙方簽定契約時,房東通常不會同意房客可轉租;市面販售的租賃契約,內容已有禁止轉租或借住條例。因此,民眾若想找其他房客分攤租金,須徵求房東同意,並將禁止轉租或借住條款劃除並落款,另簽同意轉租約定書。

違約依租賃合約處理

曹筱筠補充,《民法》第444條的轉租條例中,同意租處可部分轉租;若房屋租賃契約內,載明禁止轉租或借住,一經房東發現房客違約出租或借住,可能會終止契約,甚至要求房客賠償。須注意實際處理方式,以雙方約定的租賃條約為依歸。
曹筱筠指出,多數房客很可能事前不知道出租方是二房東,建議民眾可在簽約時要求出租方出示房屋稅單、建物謄本等,證明身份。若已知對方為二房東,也可要求對方出示與原房東的租賃契約,確保自己的租期符合原契約租期。

二房東須負修繕責任

由於二房東轉租的案例,常見責任歸屬不清;曹筱筠表示,契約關係人為簽約雙方,例如二房客的相對人為二房東,而原房東只須對二房東負責,無須對二房客負責。若房屋發生須修繕的情況,二房東無法解決時,則可尋求原房東的幫助。
在外租屋壓力大,不少大學生算盤打得精,趁寒暑假返家,將租屋處轉租當起二房東,補貼租金負擔。好房網資深協理徐賢淑表示,大學生充當二房東潛藏風險,若事先未取得房東同意,恐陷入「違反租賃契約」的糾紛,原房東有權終止租約,二房客也將變成無權占有,被迫搬離,二房東也會面臨二房客求償。
此外,若承租期間屋內設備遭第三方房客破壞、導致遺失,二房東還得負起修繕、復原的責任。徐賢淑建議,雖然短期轉租可減輕財務壓力,但屋況遭損毀恐得賠償,建議有意仿效的學生們,切莫因小失大。

租處轉二手的優缺點

原房東
優點
透過原房客可增加新客群,增加出租機會
找原簽約房客做為窗口,聯繫事情處理快
管理方便,不必自行找房客
若能簽長約,租金收益更有保障
缺點
二房東所找的房客品質無法掌控
房屋維護有疑慮
二房東
優點
以分租降低租金壓力,有利挑選環境及屋況較佳的租處
以簽長約向房東爭取議價降租,確保租期穩定
缺點
房客來源複雜,管理維護不易,東西毀損糾紛多
二房客租期若與自己不一致,未來恐生糾紛
若未找尋到房客,租金負擔壓力將超過負擔

  • 本訊息負責人 張羨雯
  • 電話 04-22840552
  • E-mail arieschw@nchu.edu.tw
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