【住宿輔導組】違約轉租房屋 二房東恐遭解約求償

違約轉租房屋 二房東恐遭解約求償

須獲原房東同意 另簽轉租約定書

【鄭婷方╱台北報導】二房東轉租房屋產生的糾紛屢見不鮮，專家建議，可要求檢視二房東與原房東的租賃契約，確保租期一致。另，學生若想在暑、寒假期間將租處短期出租，必先經房東同意，否則恐「違反租賃契約」。

不少民眾為省錢，選擇邀集數人合租整層住家，但不免遭遇有人中途退租，或人數不足需另尋租客的狀況。崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠表示，租賃雙方簽定契約時，房東通常不會同意房客可轉租；市面販售的租賃契約，內容已有禁止轉租或借住條例。因此，民眾若想找其他房客分攤租金，須徵求房東同意，並將禁止轉租或借住條款劃除並落款，另簽同意轉租約定書。

違約依租賃合約處理

曹筱筠補充，《民法》第444條的轉租條例中，同意租處可部分轉租；若房屋租賃契約內，載明禁止轉租或借住，一經房東發現房客違約出租或借住，可能會終止契約，甚至要求房客賠償。須注意實際處理方式，以雙方約定的租賃條約為依歸。
曹筱筠指出，多數房客很可能事前不知道出租方是二房東，建議民眾可在簽約時要求出租方出示房屋稅單、建物謄本等，證明身份。若已知對方為二房東，也可要求對方出示與原房東的租賃契約，確保自己的租期符合原契約租期。

二房東須負修繕責任

由於二房東轉租的案例，常見責任歸屬不清；曹筱筠表示，契約關係人為簽約雙方，例如二房客的相對人為二房東，而原房東只須對二房東負責，無須對二房客負責。若房屋發生須修繕的情況，二房東無法解決時，則可尋求原房東的幫助。
在外租屋壓力大，不少大學生算盤打得精，趁寒暑假返家，將租屋處轉租當起二房東，補貼租金負擔。好房網資深協理徐賢淑表示，大學生充當二房東潛藏風險，若事先未取得房東同意，恐陷入「違反租賃契約」的糾紛，原房東有權終止租約，二房客也將變成無權占有，被迫搬離，二房東也會面臨二房客求償。
此外，若承租期間屋內設備遭第三方房客破壞、導致遺失，二房東還得負起修繕、復原的責任。徐賢淑建議，雖然短期轉租可減輕財務壓力，但屋況遭損毀恐得賠償，建議有意仿效的學生們，切莫因小失大。

租處轉二手的優缺點

※原房東
◎優點
●透過原房客可增加新客群，增加出租機會
●找原簽約房客做為窗口，聯繫事情處理快
●管理方便，不必自行找房客
●若能簽長約，租金收益更有保障
◎缺點
●二房東所找的房客品質無法掌控
●房屋維護有疑慮
※二房東
◎優點
●以分租降低租金壓力，有利挑選環境及屋況較佳的租處
●以簽長約向房東爭取議價降租，確保租期穩定
◎缺點
●房客來源複雜，管理維護不易，東西毀損糾紛多
●二房客租期若與自己不一致，未來恐生糾紛
●若未找尋到房客，租金負擔壓力將超過負擔