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【住宿輔導組】房東售屋 原契約仍有效

更新時間:2013-10-07 08:42:16 / 張貼時間:2013-10-07 08:41:42
住宿輔導組
單位學務處住宿輔導組
新聞來源蘋果日報
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房東售屋 原契約仍有效

依買賣不破租賃原則 房客可居住到租期屆滿

【鄭婷方台北報導】很多租屋族會擔心,「一旦房東售屋,是否須立即搬家?」專家指出,只要避免在未公證情況下,簽訂租期5年以上或未定期限租約,就能根據《民法》「買賣不破租賃原則」,即使租屋處易主,原租賃契約仍有效力,房客可主張使用權,住到租期屆滿。

永慶房產集團法服部經理廖政雄指出,根據《民法》第425條規定,「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱使其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在」,簡而言之,如果買賣房屋或土地附帶租約,買方須承受租約內容,房客可繼續居住,且雙方責任義務不變。

先講明賣屋是否續租

住商不動產加盟行政處協理吳光華表示,租約公證可至地方法院公證處,若租賃契約租期長又未經公證,可能遭有心人士從事非法獲利,因此《民法》修法後,改為未經公證的5年以上或不定期租約,不受該條例保護,反之,5年以下屬短期租約,不論是否公證,皆適用買賣不破租賃。
崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳表示,常見買賣不破租賃糾紛,例如:房東臨時出售房屋並要求房客搬家、房東已釋放出售房屋訊息但未告知房客等,只要未違反買賣不破租賃原則,房東要求房客搬家須經房客同意,除非房客發生違約情況,才可強制要求其搬離。

租期逾5年公證有保障

馮麗芳建議,租賃雙方簽約時,可事先約定,房屋一旦買賣,房客是否可續租、房東如何賠償等事項。若房屋確定易主,買主成為新房東,房客應向原房東確認押金是否確實轉給新房東,或取回押金再交給新房東,否則恐會發生新房東要求再收一次押金。
此外,買主購買房屋時,須概括承受原有租約,除非徵得房客同意,否則不可片面要求重訂租約。吳光華補充,契約公證,對租賃雙方都有利,就房東來說,若有租金支付或租期屆滿交還房屋的糾紛,公證過的租賃契約可向執行處申請強制執行,不須通過民事訴訟,但僅限於此2種糾紛。
若租期超過5年,租約須公證才有買賣不破租賃原則保障,以承租店面為例,裝潢成本高,若租賃超過第5年時房東出售房屋,遭新房東要求交還房屋,恐求償無門。

買賣不破租賃 房客防備術

時間點說明
簽約前
租屋前多打聽物件是否已委託出售,或詢問房東有無賣屋意願
事先約定若房屋買賣,是否可續租與賠償責任
簽約時
避免簽訂未定期租約,租期屆滿應重簽租約
若租期超過5年,可至地方法院公證處公證
簽約後
若房屋易主,須向原房東確認押金是否交付新房東,或要求返還,自行交付新房東
                             
資料來源:《蘋果》採訪整理

 

  • 本訊息負責人 張羨雯
  • 電話 04-22840552
  • E-mail arieschw@nchu.edu.tw
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