【住宿輔導組】退租糾紛多 簽約先訂違約罰則

退租糾紛多 簽約先訂違約罰則

分次看屋熟悉環境 審慎考量租期長短

【鄭婷方╱台北報導】在租屋市場中，租賃時間通常以1年為單位，但也有民眾拉長租期，作為與房東談租金的條件，然而，若房客因個人因素想提前解約，且租賃雙方在簽訂租約時，又無事先協議解約相關約定，就容易衍生糾紛。專家指出，民眾承租房屋前應審慎考量租期，避免提前解約、還得支付違約金。

無論是不滿意居住環境、工作因素，或其它造成須搬家原因，租屋提前解約向來是租屋族經常發生的糾紛，崔媽媽基金會法務組組長曹筱筠指出，也曾有因房東規定房客不可養寵物、租賃雙方對電費計算認知差異、房客入住後發現房屋靠近停車場坡道，不堪噪音干擾等要求解約案例，建議民眾看屋時，可於不同時間分次看屋，仔細觀察室內室外的環境。 

住宅解約前2月告知

為免日後產生糾紛，曹筱筠表示，租賃雙方簽約時，可事先訂下違約罰則，例如：解約須提前多久告知、違約方須支付的違約金（或賠償金）金額等，且提前解約的最大前提仍是須雙方皆同意，然而，因法律無強制規範違約金，但一般來說，違約方會支付1~2個月的租金作為賠償。
房客若有不得已的因素須提前解約，端看租賃雙方事前如何約定罰則，或事後如何協議，但也應提前告知房東，永慶屋契約部高總價中心經理陳俊宏表示，實務上來說，若屬租賃住宅案，房客通常應至少提前2個月告知，若是店面、辦公室案，房客至少應提前3個月以上的時間告知，但店面、辦公室案花費的裝潢費用通常較高，出現提前解約的情況相對較住宅案少。
此外，房東是否可任意提前解約呢？曹筱筠指出，若租約為不定期租約，根據《土地法》第100條規範，房東僅能因為須自用或重建，或房客將房屋轉租給他人、積欠扣除2個月押金後仍超過2個月的房租、在屋內做違法的事、違反租約內容、損壞房屋且不賠償等6種情況，才可強制收回房屋。若屬定期租約，則依租約的約定或雙方再行協商。 

有爭議找調解委員會

陳俊宏補充，因房東屬經濟強勢者，房客屬相對弱勢，法律會較保障房客，房東不可片面要求解約，而租賃雙方若有爭議，仍可透過鄉鎮市公所的調解委員會處理，調解失敗則進行訴訟。而租賃雙方若有特殊狀況或要求仍應在簽租約時提出，徵求對方同意，減少糾紛。