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【住宿輔導組】租屋常見糾紛--房東口頭承諾不履行、窗戶滲水也不處理!

更新時間:2014-02-10 09:02:05 / 張貼時間:2014-02-10 09:00:51
住宿輔導組
單位學務處住宿輔導組
新聞來源新北市租屋資訊網
1,418

租屋常見糾紛

房東口頭承諾不履行、窗戶滲水也不處理!

簽約時房東答應要增添新的洗衣機和幫我們裝網路線,沒想到住進去二個月後,不但洗衣機和網路線沒有著落,有次刮颱風大量的雨水從窗戶不斷的滲進來,弄得到處濕成一片,跟房東反應,房東不理我們,叫我們自己想辦法,我們幾個人決定不繳房租表示抗議,沒想到房東威脅我們:「快繳租金,不然我認識很多法官、律師,隨時都可以讓你們“好看”!」現在我們繼續繳付租金,但浴室又漏水了,洗衣機跟網路線依然沒有著落,而我們不敢反應也求助無門,我們該怎麼辦?

可以請房東履行口頭承諾嗎?

民法第153條規定,「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」故契約的成立非以書面為必要。

但為了避免紛爭或在紛爭發生後雙方爭執不休時,若能提出清楚的文字證明契約內容,即可快速的釐清事情對錯;但當房東不履行承諾,在房客要求兌現後,卻出爾反爾的否認曾經給的承諾,是最傷腦筋的事,因為對於有利的一方(房客)是需要負責舉證,但對於如風而逝的承諾,要如何舉證?這可就難了。

窗戶滲水進來是不是房東該來處理?

常有房東對房客說:「使用者付費,東西壞了自行解決!」、「這是自然造成的,不能算房東的問題」等等說法,真的是如此嗎?

先由上述案例來看,窗戶無法密合造成滲水、浴室漏水,均屬修繕問題。而需由房東或房客負責修繕,則需詳看契約內容如何定立,才能進一步釐清。而契約訂立之條款大致有下列三種情形:

1.就坊間最普遍的租約訂立修繕之條款如下「乙方應以善良管理人之注意使用房屋,除因天災地變等不可抗拒之情形外,因乙方之過失致房屋毀損,應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時,由甲方負責修理。」由上述條款便可清楚劃分雙方應盡之修繕責任:房客應盡善良管理人之注意,使用租賃物,租賃物發生問題時,亦需通報房東,以利房東儘快修繕,避免租賃物損害擴大;而房東則應就租賃物(所附設備、房屋結構)負責修繕。

2.雙方租賃契約中,無特別約定『房客應負修繕責任』時,則依據民法第423條及第429條Œ的規定,出租人(房東)有修繕的義務。

3.若契約中已明定『房客應負修繕責任』時,房東就上述民法應負之修繕義務即已排除,此時房客便無法要求房東修繕。

特別提醒大家,因租賃契約版本之修繕責任歸屬各有不同,簽約時,請謹慎閱讀,以免自身權益受損。

房東不來修繕怎麼辦?

第一步當然還是先告知房東有修繕的需要,但在經過房客的告知而房東仍相應不理時,房客可以依民法第430條來行使應有的權利:

1.若仍想繼續承租:請水電師父先察看、估價,如修繕的費用不高,可先寄發存證信函限期請房東修繕,若房東逾期未修,房客即可自行雇工修繕,修繕費用則直接從次月租金扣除。

2.若不想繼續承租:如修漏的費用非常高,對房客來說是一項很重的負擔;而且又擔心房東到時不認帳,建議房客考慮清楚,如果實在漏水嚴重到已不適合居住了,則可寄發存證信函,限期請房東來做修繕(同時載明:逾期未修,則將終止雙方租賃關係);若房東逾期未修者,即可再發存證信函表明依據民法第430(P.52)之規定,終止雙方租賃關係。嗣後,房客再與房東協調搬遷及返還押金之後續事宜。

 可以用拒繳租金來要求房東修繕嗎?

房東將房屋租予他人使用,收取價金即為租金;房客支付租金取得使用、收益權利,與房東修繕與否無關,也就是說修繕為房東應盡的責任,而因使用房屋而支付租金則為房客的責任,二者是不可混為一談的。

房客用拒繳租金來逼使房東修繕,在實務中是常見現象,但是並不合法,若造成欠租事實達法定時限,房東是可以依法要求房客遷讓房屋,屆時押金還必需做為租金的扣抵,有理的一方反成無理的一方,而真正所在意的修繕問題就會被一再拖延仍無法獲得解決。

造成物品的損失可以要求賠償嗎?

房東經過告知後,仍不來處理,因房東不修繕而造成房客物品的損失,可依民法第184條要求房東做損害賠償。

不過要求賠償的部份就需有個觀念,物品是不可能以全新全額的方式做索賠,需再以折舊後的金額來計算,若能輔以當初的購入證明,也能提供一個賠償的依據與折算方式。

【租屋小叮嚀】

1.契約書的版本有非常多種,請雙方在簽約前務必詳閱契約書內容,以免平白喪失自己權益。

2.口頭承諾雖是有效,但最怕對方不認帳,建議寫在契約書中以做證明。

3.窗戶滲水、房子漏水、結構毀損等等,在修繕或求償前最好將狀況以照相存證,以避免到時人證、物證均不存在,造成舉證的困難與欠缺。

4.若是選擇自行雇工修繕,找人來估價時,最好找三家左右的商家來估,較能取得一個公正合理的說法與價錢,並留下估價單,屆時也較能清楚的告知房東選擇的結果。

5.若房東已盡修繕責任,但是仍是問題百出、無法根本解決問題,房客仍可視為房東未做修繕。

6.若是發現房子有狀況不主動告知房東(例如此案例中浴室漏水),而致事態嚴重導致房東須花大筆金錢去做維修時,房東是可主張房客未盡善良管理人責任,而要求房客負責的。

【法令依據補充】

 

民法第184(一般侵權行為之責任)第一項:「因故意或過失,不法侵害他人之權利者,負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法,加損害他人者亦同。」

  • 本訊息負責人 張羨雯
  • 電話 04-22840552
  • E-mail arieschw@nchu.edu.tw
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