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【興新聞】柯興樹 土地開發精準 順天土地增值利益驚人

更新時間:2007-03-01 23:59:59 / 張貼時間:2007-03-01 23:59:59
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單位秘書室興新聞
新聞來源工商時報
4,808
 
   

【興新聞】


 

柯興樹 土地開發精準 順天土地增值利益驚人

發稿.2007/03/01 16:55  祕書室公關組  .

 


 

工商時報 D1/工商經營報/戰略高手 2007/02/27

想要精準開發土地,必須具備「前3、後3」條件。「前3」條件指的是,土地的位置、價格、市場,一旦符合上述條件,即可進行獵取;但是,獵取要成功,還得具備決策與研判、再加上好運氣等「後3」條件。


【曾麗芳】

  今年剛滿20歲的順天建設,去年總營收達23.4億元,法人預估,每股EPS逾3元,這也是順天連續3年以來,每股EPS維持3元以上的紀錄;最值得一提的是,順天創業20年以來,即使經歷房地產的低迷,卻從不曾虧損。

  土地開發精準、核心骨幹穩定、風險控管得宜,這些都是奠定順天競爭力的重要關鍵,而幕後操盤人就是當過小學老師的柯興樹。

  自創7尺棍風控理論   公司經營持盈保泰
  「順天有7個創始股東,創立20年以來,董監事成員不變、股權也沒變化」,柯興樹自豪地說,順天讓員工有所期待,多年來,大家各司其職、各盡其責,不僅核心骨幹穩定,資歷超過10年的核心幹部,更不在少數,這點讓他感到很欣慰。
  此外,順天橫向分工合作、縱向分層負責,例如董事長柯興樹,負責土地開發及決策;總經理王忠正則負責業務開發與客戶售後服務,決策扁平化,也是順天的競爭優勢之一。
  柯興樹還有一套自創的「7尺棍」的風險控管理論,「就像一把7尺長的木棍,我通常只打3尺,而緊握後面的4尺」。他的言下之意是,順天在標購一塊土地前,會事先評估現金流量表,將負債比率控制在 2、30%之間,讓公司隨時持盈保泰,順天能夠連續3年、每股EPS保持在3元以上,這一套風險控管理論功不可沒。
  而柯興樹對土地開發的精準度,一直是房地產同業津津樂道的事,在他的操盤下,順天總能以低價購進土地,尚未開發就已獲得可觀的潛在利益。
  例如順天去年稍早在台中市七期重劃區內標得一塊1,100坪土地,每坪標售價60萬元,如今隨著新市政中心的啟動,每坪售價早已飆破百萬元,「不用蓋房子,每坪就能現賺好幾十萬元」,柯興樹笑著說,這樣的土地開發案,順天手中還有不少。
  事實上,投入中部房地產市場已有28年資歷的柯興樹,對中部房地產資訊不僅充分了解,還有很多土地資訊的來源,例如仲介業、公開標售、銀行與法院拍賣,甚至從企業界得來的訊息。即將於3月31日接任台中磐石會第10屆會長的柯興樹,多年來活躍於中部社團,人脈資源豐沛,讓他能獲取更多的土地資訊。
  自稱「房地產老兵」的柯興樹,擁有豐富的購地經驗。他說,想要精準開發土地,必須具備「前3、後3」條件。「前3」條件指的是,土地的位置、價格、市場,一旦符合上述條件,即可進行獵取;但是,柯興樹強調,獵取要成功,還得具備決策與研判、再加上好運氣等「後3」條件。

  因應市場轉變   未來要跨足高檔品
  「順天去年標購位於台中市中清路、環中路旁的8,000坪台銀宿舍用地,完全符合前3、後3的購地條件,標到這塊土地時,員工都好開心!」柯興樹分析說,中科已是全球晶圓廠重鎮,經貿園區位於中科園區附近,是台中下一個開發焦點,房地產與產業發展有密切關聯,在中科及精密機械園區的帶動下,對台中營建業是樂觀的。
  柯興樹話鋒一轉說,順天規畫在中清路這塊土地上,興建約100棟的豪宅別墅社區,售價由3,000萬元至5,000萬元不等。為了這座超級大案,前不久,他率領經營團隊赴上海取經,視察多處經典的豪宅別墅社區,目前已有初步的建築雛型。
  他拿出隨身攜帶的小冊子說,「已有好幾個中部企業主預訂別墅了,每個人的土地需求約在200坪左右!」柯興樹口中所說的頂級豪宅別墅推案,總銷金額高達40億元,將是順天歷年來金額最大的單一個案。由於地理條件佳,主力客層鎖定企業主、回流台商,就連柯興樹也保留一戶自用。
  精準的土地開發能力還不僅這一樁。順天今年準備在台北內湖區推出的新建案,當時每坪購地價格為30多萬元,現已有同業喊價50多萬元想收購。不過,柯興樹不為所動,反而因為看好這塊土地的後市,不急著預售房子,將採取「先建後售」模式,坐擁土地增值的潛在利益。
  柯興樹表示,順天建設今年總推案量預估可達55億元,推案重心擺在中部及北部,單是台中市中清路的頂級豪宅別墅社區案,就佔了4 0億元推案量,還有台北內湖案、台中市中工一路住宅大樓案。
  不過,對景氣特別敏感的柯興樹分析說,台灣的消費市場已呈兩極化,由健康的金字塔型,轉變成鐵塔型,鐵塔的頂端高不可攀,愈來愈多中產階層買不起房子。他說,順天為了因應市場的轉變,已逐步調整產品定位與經營走向。
  過去的順天,一直深耕中部市場,走的是平價路線,因為具土地取得、工程營造及商譽等優勢,餘屋量甚少;不過,從今年開始,順天的事業版圖將更上一層樓、延伸到北部市場,而且,也將朝中高價位轉型。柯興樹還套一句大陸話說,「順天要跨足高檔品」,今年的3 大房地產推案,逾80%走的就是高價位。


  順天應人、正派穩健   立志成為質優永續的建商
  如同工廠的生產線一樣,想要提升產品品質,必須由改善生產流程作起,順天也從流程開始改變,舉凡材料、設計、配備、社區功能等,全都向上提升。他以中清路的頂級豪宅別墅社區為例說,「寬頻數位化社區、戶戶有電梯,且擁有社區會館哦!」
  柯興樹當年會跨足房地產市場,其實是家學淵源,父親本身就是專門蓋四合院房子的營造商,從小他就跟在父親旁邊當小工,累積不少房地產相關知識。不過,柯興樹從小就立志要當老師,考上新竹師範學校,畢業後分發至台中教書,從此與台中結下不解之緣。
  當了4年小學老師後,柯興樹有了創業念頭,他還為此考上
中興大 學企管系,充實經商相關學識。民國68年,他先取得順天堂科學中藥中部總經銷資格後,正好遇到科學中藥起飛期,讓他累積了日後跨足房地產的創業資金。
  民國68年至75年之間,柯興樹同時橫跨科學中藥及房地產買賣,他自己笑著說,當時只有花一半心力在房地產上,直到20年前,他與6 位好友合資創立順天建設後,才算全心投入中部房地產市場。歷經2 0年的深耕,順天不僅成為股票上市公司,優異的業績表現,還成為中部營建股的模範生。
  「順天應人、正派穩健」,一直是順天建設的經營理念,在柯興樹的心中,更希望順天能成為優質、穩健、永續的建商,「為想築巢的人持續不斷地提供服務,做到真正的永續經營。」

 


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