工商時報 D1/工商經營報／戰略高手 2007/02/27
想要精準開發土地，必須具備「前３、後３」條件。「前３」條件指的是，土地的位置、價格、市場，一旦符合上述條件，即可進行獵取；但是，獵取要成功，還得具備決策與研判、再加上好運氣等「後３」條件。
【曾麗芳】
今年剛滿20歲的順天建設，去年總營收達23.4億元，法人預估，每股EPS逾3元，這也是順天連續3年以來，每股EPS維持3元以上的紀錄；最值得一提的是，順天創業20年以來，即使經歷房地產的低迷，卻從不曾虧損。
土地開發精準、核心骨幹穩定、風險控管得宜，這些都是奠定順天競爭力的重要關鍵，而幕後操盤人就是當過小學老師的柯興樹。
自創７尺棍風控理論 公司經營持盈保泰
「順天有7個創始股東，創立20年以來，董監事成員不變、股權也沒變化」，柯興樹自豪地說，順天讓員工有所期待，多年來，大家各司其職、各盡其責，不僅核心骨幹穩定，資歷超過10年的核心幹部，更不在少數，這點讓他感到很欣慰。
此外，順天橫向分工合作、縱向分層負責，例如董事長柯興樹，負責土地開發及決策；總經理王忠正則負責業務開發與客戶售後服務，決策扁平化，也是順天的競爭優勢之一。
柯興樹還有一套自創的「7尺棍」的風險控管理論，「就像一把7尺長的木棍，我通常只打3尺，而緊握後面的4尺」。他的言下之意是，順天在標購一塊土地前，會事先評估現金流量表，將負債比率控制在 2、30％之間，讓公司隨時持盈保泰，順天能夠連續3年、每股EPS保持在3元以上，這一套風險控管理論功不可沒。
而柯興樹對土地開發的精準度，一直是房地產同業津津樂道的事，在他的操盤下，順天總能以低價購進土地，尚未開發就已獲得可觀的潛在利益。
例如順天去年稍早在台中市七期重劃區內標得一塊1,100坪土地，每坪標售價60萬元，如今隨著新市政中心的啟動，每坪售價早已飆破百萬元，「不用蓋房子，每坪就能現賺好幾十萬元」，柯興樹笑著說，這樣的土地開發案，順天手中還有不少。
事實上，投入中部房地產市場已有28年資歷的柯興樹，對中部房地產資訊不僅充分了解，還有很多土地資訊的來源，例如仲介業、公開標售、銀行與法院拍賣，甚至從企業界得來的訊息。即將於3月31日接任台中磐石會第10屆會長的柯興樹，多年來活躍於中部社團，人脈資源豐沛，讓他能獲取更多的土地資訊。
自稱「房地產老兵」的柯興樹，擁有豐富的購地經驗。他說，想要精準開發土地，必須具備「前３、後３」條件。「前３」條件指的是，土地的位置、價格、市場，一旦符合上述條件，即可進行獵取；但是，柯興樹強調，獵取要成功，還得具備決策與研判、再加上好運氣等「後３」條件。
因應市場轉變 未來要跨足高檔品
「順天去年標購位於台中市中清路、環中路旁的8,000坪台銀宿舍用地，完全符合前３、後３的購地條件，標到這塊土地時，員工都好開心！」柯興樹分析說，中科已是全球晶圓廠重鎮，經貿園區位於中科園區附近，是台中下一個開發焦點，房地產與產業發展有密切關聯，在中科及精密機械園區的帶動下，對台中營建業是樂觀的。
柯興樹話鋒一轉說，順天規畫在中清路這塊土地上，興建約100棟的豪宅別墅社區，售價由3,000萬元至5,000萬元不等。為了這座超級大案，前不久，他率領經營團隊赴上海取經，視察多處經典的豪宅別墅社區，目前已有初步的建築雛型。
他拿出隨身攜帶的小冊子說，「已有好幾個中部企業主預訂別墅了，每個人的土地需求約在200坪左右！」柯興樹口中所說的頂級豪宅別墅推案，總銷金額高達40億元，將是順天歷年來金額最大的單一個案。由於地理條件佳，主力客層鎖定企業主、回流台商，就連柯興樹也保留一戶自用。
精準的土地開發能力還不僅這一樁。順天今年準備在台北內湖區推出的新建案，當時每坪購地價格為30多萬元，現已有同業喊價50多萬元想收購。不過，柯興樹不為所動，反而因為看好這塊土地的後市，不急著預售房子，將採取「先建後售」模式，坐擁土地增值的潛在利益。
柯興樹表示，順天建設今年總推案量預估可達55億元，推案重心擺在中部及北部，單是台中市中清路的頂級豪宅別墅社區案，就佔了4 0億元推案量，還有台北內湖案、台中市中工一路住宅大樓案。
不過，對景氣特別敏感的柯興樹分析說，台灣的消費市場已呈兩極化，由健康的金字塔型，轉變成鐵塔型，鐵塔的頂端高不可攀，愈來愈多中產階層買不起房子。他說，順天為了因應市場的轉變，已逐步調整產品定位與經營走向。
過去的順天，一直深耕中部市場，走的是平價路線，因為具土地取得、工程營造及商譽等優勢，餘屋量甚少；不過，從今年開始，順天的事業版圖將更上一層樓、延伸到北部市場，而且，也將朝中高價位轉型。柯興樹還套一句大陸話說，「順天要跨足高檔品」，今年的3 大房地產推案，逾80％走的就是高價位。
順天應人、正派穩健 立志成為質優永續的建商
如同工廠的生產線一樣，想要提升產品品質，必須由改善生產流程作起，順天也從流程開始改變，舉凡材料、設計、配備、社區功能等，全都向上提升。他以中清路的頂級豪宅別墅社區為例說，「寬頻數位化社區、戶戶有電梯，且擁有社區會館哦！」
柯興樹當年會跨足房地產市場，其實是家學淵源，父親本身就是專門蓋四合院房子的營造商，從小他就跟在父親旁邊當小工，累積不少房地產相關知識。不過，柯興樹從小就立志要當老師，考上新竹師範學校，畢業後分發至台中教書，從此與台中結下不解之緣。
當了4年小學老師後，柯興樹有了創業念頭，他還為此考上中興大 學企管系，充實經商相關學識。民國68年，他先取得順天堂科學中藥中部總經銷資格後，正好遇到科學中藥起飛期，讓他累積了日後跨足房地產的創業資金。
民國68年至75年之間，柯興樹同時橫跨科學中藥及房地產買賣，他自己笑著說，當時只有花一半心力在房地產上，直到20年前，他與6 位好友合資創立順天建設後，才算全心投入中部房地產市場。歷經2 0年的深耕，順天不僅成為股票上市公司，優異的業績表現，還成為中部營建股的模範生。
「順天應人、正派穩健」，一直是順天建設的經營理念，在柯興樹的心中，更希望順天能成為優質、穩健、永續的建商，「為想築巢的人持續不斷地提供服務，做到真正的永續經營。」
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